Wer hilft, wenn die „Mietpreisbremse“ nicht bremst? Schlechte Nachrichten aus Karlsruhe für Mieter

Der Bundesgerichtshof hat heute ein Urteil zur sog. „Mietpreisbremse“ gesprochen, das viele Wohnungsmieter nicht freuen dürfte. Einige Bundesländer waren ab 2015 nicht in der Lage, den gem. § 556 d BGB („Mietpreisbremse II“) bundesweit möglichen Schutz von Wohnungsmietern in Ballungsgebieten wirksam umzusetzen.

Um Mieterhöhungsmöglichkeiten weiter zu regulieren (zu beschränken), bedurfte es dafür im jeweiligen Bundesland „nur“ des Erlasses einer Rechtsverordnung. Damit waren „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“ festzulegen und diese, gesetzlich geforderte „Anspannung“ in der Rechtsverordnung zu begründen. Eigentlich ganz einfach.

Einige Bundesländer haben in Ihren Rechtsverordnungen auf die Veröffentlichung der notwendigen Begründung aber verzichtet. Wie die taz heute meint: aus purem Geiz, um Lizenzgebühren zu sparen. Zum Nachteil der Mieter.

Die fehlerhaften Rechtsverordnungen waren unwirksam. Die Mieterschutzvorschriften der „Mietpreisbremse II“ traten nicht in Kraft. Wohnungsmieten konnten bei der Neuvermietung auch in Ballungsräumen dieser Länder, trotz „angespanntem Wohnungsmarkt“ – ganz legal – wie zuvor erhöht werden (Urteil des BGH vom 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18).

Der Erlass neuer, rechtskonformer Rechtsverordnungen konnte den Mietern nicht mehr helfen. Die über § 556 d Abs.1 BGB hinausgehenden, höheren Wohnungsmieten können nicht zurückgefordert werden und sind von den Mietern auch für die Zukunft weiter zu bezahlen.

Wohnungsmieter können für die daraus resultierenden (dauerhaft) höheren Mieten keinen Schadensersatz vom verantwortlichen Bundesland verlangen. Das hat der BGH nun endgültig entschieden (PM zum Urteil vom 28.01.2021 – III ZR 25/20 –) .

Fazit: Was gut gemeint ist, muss auch gut gemacht werden. Der Verordnungsgeber muss sein Handwerk beherrschen. Hektische Betriebsamkeit genügt nicht.


Betriebskostenabrechnung: was muss der Vermieter zur Prüfung vorlegen?

Neue Hürden für Vermieter, Hausverwalter und Sondereigentumsverwalter

Für eine prüfbare Abrechnung der Betriebskosten muss der Vermieter ab sofort mehr als bisher tun. Es genügt nicht (mehr), dem Mieter Einsicht in die zu den einzelnen Umlageposten der Betriebskostenabrechnung gehörenden Belege (Rechnungen) zu gewähren.
Der Vermieter muss nun auf Verlangen des Mieters auch belegen, dass die Rechnungen – von wem und wann – in voller Höhe bezahlt worden sind. Dafür sind dem Mieter die Zahlungsbelege (Quittungen oder Kontoauszüge) vorzulegen.

Das hat der Bundesgerichtshof zu Gunsten eines Mieters aus Neukölln entschieden (BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19).
Das Urteil gilt für alle Vermieter, die über Betriebskostenvorschüsse abrechnen müssen.

Konsequenzen:
Nachzahlungen für Betriebskosten (im Fall: 1.195,19 EUR für 2013) muss der Mieter nicht leisten, bis er Einsicht auch in die Zahlungsbelege des Vermieters erhalten hat. Solange billigt der BGH nun jedem Mieter ein „temporäres Leistungsverweigerungsrecht“ gem. § 242 BGB zu. Denn nach dem Urteil des BGH macht erst die Gewährung der verlangten Einsichtnahme in die Zahlungsbelege aus der Betriebskostenabrechnung eine „prüfbare“ Abrechnung im Sinne des § 259 Abs.1 BGB.

Der verurteilte Vermieter wird, auch wenn die Betriebskostenabrechnung sich nach Prüfung der Zahlungsbelege als vollkommen richtig erweist, keine Verzugszinsen auf den Nachzahlungsbetrag erhalten. Für die seit Zugang der Abrechnung schon verstrichenen fünf Jahre wären das bis heute immerhin rund 300,00 EUR gewesen.

Mietendeckel und Mietpreisbremse

Panik bei Berliner Vermietern?

Berlin-Schöneberg:
In der Potsdamer Straße 143 herrscht Weltuntergangsstimmung. Der dort ansässige Verband der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine (Haus & Grund Berlin) begrüßt die Besucher seiner Webseite derzeit mit dieser stimmungsvollen Grafik:

Zur dringend notwendigen Versachlichung der rechtlichen und auch rechtspolitischen Diskussion über die Ursachen für den Mangel an bezahlbarem innerstädtischen Wohnraum in Berlin und zu möglichen Lösungen dafür trägt das sicher nicht bei.

Halloween ist vorbei. Macht das weg. Es ist Zeit für Argumente statt Schreckgespenste.
Manches Argument muss eben mehrfach wiederholt werden, bis es endlich Gehör findet und überzeugt. Das wäre die Aufgabe von Haus & Grund. Dieses rumtrumpeln nützt keinem Berliner Vermieter irgendetwas.

Mieterhöhung – Kein gesetzliches Widerrufsrecht für Mieter

Der Bundesgerichtshof hat am 17.10.2018 (VIII ZR 94/2017) entschieden:
Mietern steht kein gesetzliches Widerrufsrecht zu, wenn sie die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters erklärt haben.
Der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH meint, die Vorschriften über Fernabsatzgeschäfte seien auf Mietverhältnisse über Wohnraum nicht anwendbar.
§ 312 Abs. 4 S. 1 BGB gelte zwar nach dem Wortlaut ausdrücklich auch für Wohnraummietverträge, sei nach Sinn und Zweck des Widerrufsrechts und der sonstigen mietrechtlchen Vorschriften aber einschränkend auszulegen – und darum unanwendbar.

Geklagt hatte ein Berliner Mieter, der einer schriftlich verlangten Mieterhöhung zunächst zugestimmt, es sich später aber anders überlegt und die Zustimmung widerrufen hatte. Der BGH hat den Mieter, trotz seines Widerrufs, nun endgültig zur Zahlung der Mieterhöhungen verurteilt.

Der Deutsche Mieterbund kritisiert die Entscheidung. Die Vermieter-verbände begrüßen das Urteil des BGH.

Nicht entschieden hat der BGH bisher, ob der Mieter eine einmal erklärte Zustimmung widerrufen kann, wenn er vom Vermieter vorher über ein (gesetzlich nicht bestehendes) Widerrufsrecht belehrt worden ist und damit zur Abgabe  einer Erklärung aufgefordert worden ist.
Ein Widerrufsrecht kann der anderen Vertragspartei auch „freiwillig“ eingeräumt werden, ohne dass das Gesetz es vorschreibt (vertragliches Widerrufsrecht). Genau das haben viele Vermieter bisher praktiziert, um mit einem Zustimmungsverlangen „auf der sicheren Seite“ zu sein.
In diesen Fällen ist weiterer Streit vorprogrammiert. Für ein vertraglich eingeräumtes Widerrufsrechts gilt die Argumentation des BGH nicht.

Preisfragen: Wohnfläche richtig berechnen

www.pixelio.de

Preisfragen:
1.  Wie groß ist die vermietete Wohnung wirklich?
2. Wie hoch ist die Nettokaltmiete pro Quadratmeter?


Radio Jeriwan antwortet:
Es kommt darauf an, wen Sie danach fragen!

Das Landgericht Berlin (18. Zivilkammer) hat im Januar 2018 entschieden, dass es in Berlin keine „örtliche Verkehrssitte“ für die richtige Berechnung der Wohnfläche gäbe. Darum hat es den Vermieter dazu verurteilt, einem Mieter die geleisteten Mietzahlungen teilweise wieder zu erstatten.  Die Wohnung sei kleiner, als im Mietvertrag angegeben und diese Größenabweichung betrage mehr als 10 Prozent.


Streitpunkt war, wie die beiden Balkone der Wohnung bei der Berechnung der Gesamtwohnfläche zu berücksichtigen seien. Im Mietvertrag gab es dazu keine Angabe.


Der Vermieter berücksichtigte die beiden Balkone bei der Angabe der Gesamtfläche mit jeweils 50 Prozent ihrer Größe. Damit wähnte er sich sicher.
Die 65. Zivilkammer des Landgerichts hatte im Juli 2011 noch geurteilt, dass es zumindest im Jahr 2006 beim Mietvertragsabschluß der „örtlichen Übung  in Berlin“ entsprochen habe, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in Anlehnung an die II. BV bei der Wohn-flächenberechnung je zur Hälfte der Fläche bei der Gesamtwohnfläche zu berücksichtigen (LG Berlin, Urt. v. 19.07.2011 – 65 S 130/10) . Die Berücksichtigung solcher Flächen zur Hälfte ist auch gem. DIN 277 zulässig.

Die 18. Zivilkammer hat das im Januar 2018 anders gesehen und dafür nur 25 Prozent in Ansatz gebracht. Eine „örtliche Übung“ gäbe es in Berlin nicht (LG Berlin, Urt. v.  17.01.2018 – 18 S 308/13).
Für Berufungen in Wohnraummietsachen ist die 18. Zivilkammer inzwischen nicht mehr zuständig, das Urteil vom 17.01.2018 nicht rechtskräftig.

Eine endgültige Antwort muss nun der Bundesgerichtshof geben. Die verurteilte Vermieterin hat Revision zum BGH (Az.: VIII ZR 33/18) eingelegt. Wann der BGH entscheidet, was in Berlin „ortsüblich“ ist, steht noch nicht fest.

 

 

Bundesgerichtshof bremst Bausparkassen

Der für das Bankenwesen zuständige XI. Senat des Bundesgerichts-hofs hat am 08.11.2016 zu Gunsten von Bausparkassenkunden entschieden.
Anders als noch im Jahr 2010 (Urt. v. 07.12.2010 – XI ZR 3/10 -) hat der BGH in seinem aktuellen Urteil vom 8. November 2016 (XI ZR 552/15) nun entschieden, dass auch Bausparkassen bei der Vergabe von Bauspardarlehen nicht für jede Bankdienstleistung Gebühren zu Lasten des Kunden berechnen dürfen. „Bundesgerichtshof bremst Bausparkassen“ weiterlesen

Untermietvertrag – Wer bezahlt die GASAG?

Schon aus Beweisgründen sollte ein Untermietvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden. Auch damit sind aber noch nicht alle Probleme gelöst. Ein Fall aus dem richtigen Leben:

Ein Vater mietet eine kleine Altbauwohnung mit Gasetagenheizung. Die monatliche Miete ist günstig. Er selbst zieht aber nicht ein, sondern lässt seine Tochter in der Einzimmerwohnung wohnen. Im Untermietvertrag vereinbart er eine Miete „all inclusive“, die seine eigenen monatlichen Kosten für die Wohnung decken soll.

Erst nach vielen Monaten kam für den Hauptmieter das böse Erwachen: „Untermietvertrag – Wer bezahlt die GASAG?“ weiterlesen

Berliner haben es nicht leicht

Alles wird teurer. Auch die Wohnungsmieten. In Berlin trifft das besonders die Mieter älterer Neubauwohnungen, die nicht mehr öffentlich gefördert („subventioniert“) werden. Der Vermieter kann dann unter bestimmten Voraussetzungen die Miete ganz erheblich erhöhen. Im Fall meiner Mandanten ging es um eine Mieterhöhung von über 500 EURO (in Worten: fünfhundert). Pro Monat. Könnten Sie als Mieter da noch ruhig schlafen? „Berliner haben es nicht leicht“ weiterlesen