Schon aus Beweisgründen sollte ein Untermietvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden. Auch damit sind aber noch nicht alle Probleme gelöst. Ein Fall aus dem richtigen Leben:
Ein Vater mietet eine kleine Altbauwohnung mit Gasetagenheizung. Die monatliche Miete ist günstig. Er selbst zieht aber nicht ein, sondern lässt seine Tochter in der Einzimmerwohnung wohnen. Im Untermietvertrag vereinbart er eine Miete „all inclusive“, die seine eigenen monatlichen Kosten für die Wohnung decken soll.
Erst nach vielen Monaten kam für den Hauptmieter das böse Erwachen:
Er hatte beim Abschluss des Mietvertrages mit der Hausverwaltung des Vermieters geglaubt, diese habe mit der GASAG einen Gasversorgungsvertrag abgeschlossen. Schliesslich sollte er auch für den Gasverbrauch an den Vermieter monatliche Vorauszahlungen bezahlen. Tatsächlich hatte der Vermieter keinen Vertrag mit der GASAG abgeschlossen.
Das fiel zunächst nicht auf. Die Wohnung war trotzdem warm, der Gasanschluss funktionierte.
Nach etlichen Monaten bemerkte die GASAG, dass das dort verbrauchte Gas von niemandem bezahlt worden war. Die GASAG nahm den Hauptmieter der Wohnung und auch dessen Untermieterin auf Zahlung der Verbrauchskosten in Anspruch. Die GASAG rechnete dabei nicht zu einem „Spartarif“ ab, sondern zu ihrem sehr stattlichen Normalpreis. Das ergab eine Rechnung von insgesamt fast 2.200,- € und Zinsen noch dazu.
Das Amtsgericht hat den Hauptmieter verurteilt, die Gasrechnung zu bezahlen. Die Klage der GASAG gegen die Untermieterin hat das Amtsgericht abgewiesen. Beides zu recht.
Amtsgericht Köpenick (4 C 142/15), Urteil vom 26.02.2016 – rechtskräftig – (vereinfachte Darstellung):
Ein Vertrag (Gaslieferungsvertrag) zwischen der Klägerin (GASAG) und dem Beklagten zu 1) (Wohnungsmieter/Hauptmieter) ist dadurch zustande gekommen, dass die GASAG als Vertragsunternehmen ein Leistungsangebot in Form einer sogenannten Realofferte zum Abschluss eines Versorgungs-vertrages unterbreitete, dass der Hauptmieter dadurch konkludent angenommen hat, dass seine Tochter und Untermieterin (die Beklagte zu 2)) in der Wohnung mit seiner Zustimmung Gas verbrauchte.
Diese Realofferte richtet sich typischerweise an denjenigen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juli 2014 – VIII ZR 313/13). Danach richtete sich das Angebot nicht an den Eigentümer oder Vermieter der Wohnung, sondern an den Hauptmieter, weil die Wohnung mit einer Gaszentralheizung beheizt wurde und sich der Zähler in den Mieträumen befand.
…. entscheidend ist die rechtliche Befugnis zur Ausübung der tatsächlichen Sachherrschaft und nicht die Sachherrschaft selbst (vgl. BGH, Beschluss vom 20. Dezember 2005 – VIII ZR 7/04). Auch wenn der Hauptmieter selbst kein Gas in der Wohnung verbraucht haben sollte, muss er sich das Verhalten der Beklagten zu 2), die als Untermieterin die Wohnung über die Gasetagenheizung beheizt hat, nach dem Grundsätzen der Duldungsvollmacht zurechnen lassen.
Der fehlende Wille des Hauptmieters, einen Versorgungsvertrag mit der GASAG zu schließen, weil er durch den Mietvertrag verpflichtet war, die Gasverbrauchskosten im Rahmen der Nebenkosten an seinen Vermieter zu bezahlen, ist rechtlich unbeachtlich. Es kommt nämlich nicht auf die subjektive Sicht des Erklärenden an, sondern darauf, an wen sich aus dem objektiven Empfängerhorizont das in der Bereitstellung von Gas liegende Vertragsangebot richtete (vgl. BGH, Urteil vom 22,. Juli 2014, a.a.0., Rdnr. 13).
Das Urteil ist nicht nur rechtskräftig, sondern auch richtig (das lässt sich leider bei weitem nicht von allen rechtskräftig werdenden Entscheidungen sagen).
Zweifaches „Pech“ für den Hauptmieter:
Er ist Vertragspartner des Gasversorgungsunternehmens geworden, obwohl er davon nichts wusste und es wohl auch nicht wollte.
Er kann die von ihm nun an die GASAG zu zahlenden Beträge später nicht von seiner ehemaligen Untermieterin erstattet verlangen. Seiner Untermieterin hatte er die Wohnung „all inclusive“ vermietet, einschließlich aller Betriebs- und Verbrauchskosten.
Nachforderungen des Vermieter oder Dritter (GASAG, Müllabfuhr, etc.) für die Zeit der Untervermietung muss der Hauptmieter darum ganz allein tragen. Egal, wie hoch diese Nachforderungen sind und ob er damit gerechnet hatte oder nicht.