Mieterhöhung – Kein gesetzliches Widerrufsrecht für Mieter

Der Bundesgerichtshof hat am 17.10.2018 (VIII ZR 94/2017) entschieden:
Mietern steht kein gesetzliches Widerrufsrecht zu, wenn sie die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters erklärt haben.
Der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH meint, die Vorschriften über Fernabsatzgeschäfte seien auf Mietverhältnisse über Wohnraum nicht anwendbar.
§ 312 Abs. 4 S. 1 BGB gelte zwar nach dem Wortlaut ausdrücklich auch für Wohnraummietverträge, sei nach Sinn und Zweck des Widerrufsrechts und der sonstigen mietrechtlchen Vorschriften aber einschränkend auszulegen – und darum unanwendbar.

Geklagt hatte ein Berliner Mieter, der einer schriftlich verlangten Mieterhöhung zunächst zugestimmt, es sich später aber anders überlegt und die Zustimmung widerrufen hatte. Der BGH hat den Mieter, trotz seines Widerrufs, nun endgültig zur Zahlung der Mieterhöhungen verurteilt.

Der Deutsche Mieterbund kritisiert die Entscheidung. Die Vermieter-verbände begrüßen das Urteil des BGH.

Nicht entschieden hat der BGH bisher, ob der Mieter eine einmal erklärte Zustimmung widerrufen kann, wenn er vom Vermieter vorher über ein (gesetzlich nicht bestehendes) Widerrufsrecht belehrt worden ist und damit zur Abgabe  einer Erklärung aufgefordert worden ist.
Ein Widerrufsrecht kann der anderen Vertragspartei auch „freiwillig“ eingeräumt werden, ohne dass das Gesetz es vorschreibt (vertragliches Widerrufsrecht). Genau das haben viele Vermieter bisher praktiziert, um mit einem Zustimmungsverlangen „auf der sicheren Seite“ zu sein.
In diesen Fällen ist weiterer Streit vorprogrammiert. Für ein vertraglich eingeräumtes Widerrufsrechts gilt die Argumentation des BGH nicht.

Dieselfahrverbote

sind nun auch in Berlin Folge des „Abgasskandals“. Ab 31. März 2019 ist es soweit.
Bis dahin muss das Land Berlin seinen bisherigen Luftreinhalteplan überarbeitet haben – und dann auch umsetzen.
Das hat das Verwaltungsgericht Berlin am 09.10.2018 entschieden.

Hätte der Bundesverkehrsminister Bundespartylöwe Scheuer seine Amtspflicht getan, anstatt den Skandal in bester Lobbyistenmanier nur aussitzen zu wollen, gäbe es längst Regelungen für die rechtliche Anerkennung der längst vorhandenen Nachrüstlösungen und auf den Berliner Straßen umgerüstete EURO 5 – Dieselautos mit bis zu 90 Prozent weniger Stickoxidausstoß im echten Fahrbetrieb.

Die Untätigkeit des Ministers Scheuer ist umso unverständlicher, als er sich im April werbewirksam selbst noch als Liebhaber alter Autos bezeichnet hat.
Durch die Berliner Fahrverbotszonen gleitet er aber wohl auch in Zukunft sicher in einem gepanzerten Dienstwagen, der ihn vor dem Unmut seiner Untertanen schützt.

„Abgasskandal“ – BGH (VIII ZR 78/18)

Am 9. Januar 2019 könnte endlich Licht in das Dunkel kommen:
der Bundesgerichtshof in Karlsruhe wird dann erstmals über die Klage eines Autokäufers verhandeln, der vom Verkäufer die Minderung des Kaufpreises verlangt, wegen des vom KBA verordneten und vom Fahrzeughersteller vorgenommenen Softwareupdates  seines  „Schummeldiesels“ (Skoda Octavia, Motor EA 189).

Auch dieser Autokäufer befürchtet durch die nachträgliche „Umrüstung“ der Motorelektronik Nachteile für die Haltbarkeit des Motors und auch beim Betrieb des Fahrzeugs.
In erster und zweiter Instanz war seine Klage abgewiesen worden. Landgericht Zwickau und Oberlandesgericht Dresden hielten den Käufer für die sich aus dem Softwareupdate ergebenden Nachteile für beweisbelastet. Dieser Beweis sei dem Käufer nicht gelungen.

Das Oberlandesgericht Köln hat einen gleich gelagerten Fall allerdings ganz anders beurteilt und die Beweislast beim Verkäufer und Fahr-zeughersteller gesehen. Im Kölner Fall hatten die, vor dem Landgericht noch erfolgreichen, Beklagten eine Verurteilung (dort zur Rückab-wicklung des Kaufvertrages)  in letzter Minute durch den Abschluss eines Vergleichs noch verhindert.

Eine Klärung dieser Beweislastfrage durch ein Urteil des höchsten deutschen Zivilgerichts hätte darum für die deutschlandweit noch zu tausenden anhängigen Klagen von Dieselkäufern große Bedeutung. Die Entscheidung des BGH wird auch für den Ausgang dieser Prozesse maßgeblich sein.

Preisfragen: Wohnfläche richtig berechnen

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Preisfragen:
1.  Wie groß ist die vermietete Wohnung wirklich?
2. Wie hoch ist die Nettokaltmiete pro Quadratmeter?


Radio Jeriwan antwortet:
Es kommt darauf an, wen Sie danach fragen!

Das Landgericht Berlin (18. Zivilkammer) hat im Januar 2018 entschieden, dass es in Berlin keine „örtliche Verkehrssitte“ für die richtige Berechnung der Wohnfläche gäbe. Darum hat es den Vermieter dazu verurteilt, einem Mieter die geleisteten Mietzahlungen teilweise wieder zu erstatten.  Die Wohnung sei kleiner, als im Mietvertrag angegeben und diese Größenabweichung betrage mehr als 10 Prozent.


Streitpunkt war, wie die beiden Balkone der Wohnung bei der Berechnung der Gesamtwohnfläche zu berücksichtigen seien. Im Mietvertrag gab es dazu keine Angabe.


Der Vermieter berücksichtigte die beiden Balkone bei der Angabe der Gesamtfläche mit jeweils 50 Prozent ihrer Größe. Damit wähnte er sich sicher.
Die 65. Zivilkammer des Landgerichts hatte im Juli 2011 noch geurteilt, dass es zumindest im Jahr 2006 beim Mietvertragsabschluß der „örtlichen Übung  in Berlin“ entsprochen habe, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in Anlehnung an die II. BV bei der Wohn-flächenberechnung je zur Hälfte der Fläche bei der Gesamtwohnfläche zu berücksichtigen (LG Berlin, Urt. v. 19.07.2011 – 65 S 130/10) . Die Berücksichtigung solcher Flächen zur Hälfte ist auch gem. DIN 277 zulässig.

Die 18. Zivilkammer hat das im Januar 2018 anders gesehen und dafür nur 25 Prozent in Ansatz gebracht. Eine „örtliche Übung“ gäbe es in Berlin nicht (LG Berlin, Urt. v.  17.01.2018 – 18 S 308/13).
Für Berufungen in Wohnraummietsachen ist die 18. Zivilkammer inzwischen nicht mehr zuständig, das Urteil vom 17.01.2018 nicht rechtskräftig.

Eine endgültige Antwort muss nun der Bundesgerichtshof geben. Die verurteilte Vermieterin hat Revision zum BGH (Az.: VIII ZR 33/18) eingelegt. Wann der BGH entscheidet, was in Berlin „ortsüblich“ ist, steht noch nicht fest.

 

 

beA – Bug: aus A wird B

… oder wie man Anwendern ein X für ein U vormacht:
Im beA ist es möglich, eine Nachricht auch ohne Anhänge zu versenden. Der Text wird einfach in das „Nachrichtenfeld“ eingegeben und darf (inzwischen) fast 12.000 Zeichen lang sein. Das entspricht etwa drei DIN A4-Seiten Text. Die Eingabe kann auch mit einem Spracherkennungsprogramm erfolgen: einfach in das Nachrichtenfeld hineindiktieren. Es ist inzwischen auch möglich, die Nachricht qualifiziert elektronisch zu signieren und so die gesetzliche Schriftform zu ersetzen.

Den Funktionsumfang des Nachrichtenfeldes hatte die BRAK erst im Jahr 2017 schrittweise erweitert. Seit Inkrafttreten der ERVV ist das Nachrichtenfeld für Sendungen an die Justiz zwar nicht mehr zu verwenden.
Für die Kommunikation unter Rechtsanwälten, Notaren und Rechtsanwaltskammern ist das Nachrichtenfeld aber immer noch eine tolle Sache.

Aber davon will die BRAK nun nichts mehr wissen. Eine durch das Gutachten der Secunet AG bekannt gewordene Sicherheitslücke
– beA-Nachrichten können anders als deren Anhänge von Unbefugten ggf. im Klartext mitgelesen werden  – wurde durch die BRAK nicht beseitigt, sondern einfach von einem A-Fehler zu einem B-Fehler herabgestuft.


Die Pressesprecherin der BRAK soll dazu erklärt haben:
„Der Schutzbedarf des begleitenden Nachrichtentextes ist hinsichtlich Vertraulichkeit aus fachlicher Sicht als deutlich geringer als der Schutzbedarf der Anhänge einzustufen. Denn die dem Mandatsgeheimnis unterliegenden Inhalte sind in den verschlüsselten Anhängen enthalten“


Das ist Unsinn und zugleich eine formvollendete Volte. Bei einem Reitturnier gäbe es dafür Höchstpunktzahl. Im digitalen Anwaltsalltag ist diese „Erklärung“ aber einfach nur beschämend.
Wofür wurde der ganze Entwicklungsaufwand betrieben (und bezahlt), wenn das Nachrichtenfeld plötzlich „gar nicht wichtig“ sein soll? Der plötzliche Sinneswandel der BRAK dazu hat wohl rein technische Ursachen. Nachzulesen bei Hanno Böck auf golem.

 

 

 

beA – Bug: Chipkartenleser

Ärgerlich: auch mit der aktuellen Version der Client Security ist es immer noch  nicht möglich, den Chipkartenleser am PC des Anwenders simultan für andere Anwendungen als das beA zu nutzen.
Wundern Sie sich also nicht, wenn ihr Büro plötzlich nicht mehr auf das online geführte, mit einer HBCI-Chipkarte gesicherte, Geschäftskonto zugreifen kann.  Daran ist die mangelhafte Programmierung der Client Security schuld, nicht die Bank und erst recht nicht ihre Mitarbeiter!


Lösung ( „work around“ ):

1. Schalten Sie die Client Security ab (z.B. durch Rechtsklick auf das Icon in der Taskleiste und „Beenden“).
2. Starten Sie ihre lokale Software zur Bankkontenverwaltung neu (alternativ: den USB-Anschluss des Chipkartenlesers am PC abziehen und neu einstecken).
3. Starten Sie die Cient Security erst wieder, wenn Sie wieder mit dem beA arbeiten müssen.


Dieser Mangel der Client Security ist seit 2017 bekannt und gemeldet. Wenn Sie ihre Mitarbeiter fragen, ob das für ihr Büro ein „betriebsbehindernder“ Mangel des beA ist, wird die Antwort sicher eindeutig ausfallen. Der BRAK ist das aber bisher keine Mühe wert.  Solange  sich das nicht ändert, kann ich leider kein Loblied auf das beA singen.
Der sangesfreudige Kollege Herzog erledigt seine Überweisungen aber vielleicht noch persönlich in der örtlichen Sparkassenfiliale. Dafür fehlt in meinem Büro die Zeit. Wie ist das bei Ihnen?

 

beA – RSA im Padding-Modus PKCS #1 1.5

Die beA-Postfächer funktionieren wieder.  Aber wie genau? Was ist am System bis zum 03.09.2018 erneuert worden?  Wen diese Frage interessiert, der findet im aktuellen Artikel von Hanno Böck bei golem dazu Aufschluss.


Was nicht im Artikel steht: auch die aktive Nutzung des beA wird bald zur Pflicht, spätestens ab dem 01.01.2022. In einigen Bundesländern vielleicht auch schon früher, ab dem 01.01.2020.


Werden bis dahin, in vielleicht nur noch verbleibenden 15 Monaten, die sicherheitsrelevanten Fehler des Systems endlich beseitigt sein?

Die Frage ist nicht rhetorisch.
Die anwaltliche Verschwiegenheit, § 43 a Abs. 2 S. 1 BRAO ist nicht nur eine Grundpflicht, sondern der Eckpfeiler jeder anwaltlichen Berufs-ausübung. Die Verschwiegenheit  schützt den Mandanten gerade auch vor staatlicher Neugier.
Wie soll die aktive Nutzungspflicht des beA – im derzeitigen Zustand – mit dieser Grundpflicht vereinbar sein, wenn Absender und Empfänger einer Nachricht für die gesamte vertrauliche Kommunikation einem Dritten – einer öffentlichen Stelle – vertrauen müssen?

Von „Ende-zu-Ende“-Verschlüsselung im beA spricht die BRAK inzwischen selbst nicht mehr. Das ist wenigstens ehrlich.
Wie das aktuelle beA-System mit der anwaltlichen Verschwiegenheit in Einklang zu bringen sein soll, dazu allerdings schweigt die BRAK. Das ist entschieden zuwenig.

 

 

beA – der Zug rollt wieder

Mit rund achtstündiger Verspätung ist das beA nun wieder online. Heute früh um 7.20 Uhr war die Anmeldung noch nicht möglich und das Schlimmste zu befürchten. Seit etwa 8.30 Uhr ist das beA aber „wieder im Fahrplan“. Jeder Rechtsanwalt der die Erstregistrierung durchgeführt hat, kann nun wieder auf sein Postfach zugreifen und dort eingegangene Nachrichten lesen.
Neu ist die Funktion „elektronisches Empfangsbekenntnis“. Wird von einem Gericht eine Nachricht elektronisch versandt und ein EB dafür verlangt, muss dieses EB nun elektronisch vollzogen werden. Das ist nur möglich, wenn der Rechtsanwalt sich persönlich in sein beA einloggt. Eine Delegation auf das Büropersonal ist, wie in der Papierwelt, nicht möglich. Ein „Ausdruck“ des elektronischen EB ebenfalls nicht.