Wer hilft, wenn die „Mietpreisbremse“ nicht bremst? Schlechte Nachrichten aus Karlsruhe für Mieter

Der Bundesgerichtshof hat heute ein Urteil zur sog. „Mietpreisbremse“ gesprochen, das viele Wohnungsmieter nicht freuen dürfte. Einige Bundesländer waren ab 2015 nicht in der Lage, den gem. § 556 d BGB („Mietpreisbremse II“) bundesweit möglichen Schutz von Wohnungsmietern in Ballungsgebieten wirksam umzusetzen.

Um Mieterhöhungsmöglichkeiten weiter zu regulieren (zu beschränken), bedurfte es dafür im jeweiligen Bundesland „nur“ des Erlasses einer Rechtsverordnung. Damit waren „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“ festzulegen und diese, gesetzlich geforderte „Anspannung“ in der Rechtsverordnung zu begründen. Eigentlich ganz einfach.

Einige Bundesländer haben in Ihren Rechtsverordnungen auf die Veröffentlichung der notwendigen Begründung aber verzichtet. Wie die taz heute meint: aus purem Geiz, um Lizenzgebühren zu sparen. Zum Nachteil der Mieter.

Die fehlerhaften Rechtsverordnungen waren unwirksam. Die Mieterschutzvorschriften der „Mietpreisbremse II“ traten nicht in Kraft. Wohnungsmieten konnten bei der Neuvermietung auch in Ballungsräumen dieser Länder, trotz „angespanntem Wohnungsmarkt“ – ganz legal – wie zuvor erhöht werden (Urteil des BGH vom 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18).

Der Erlass neuer, rechtskonformer Rechtsverordnungen konnte den Mietern nicht mehr helfen. Die über § 556 d Abs.1 BGB hinausgehenden, höheren Wohnungsmieten können nicht zurückgefordert werden und sind von den Mietern auch für die Zukunft weiter zu bezahlen.

Wohnungsmieter können für die daraus resultierenden (dauerhaft) höheren Mieten keinen Schadensersatz vom verantwortlichen Bundesland verlangen. Das hat der BGH nun endgültig entschieden (PM zum Urteil vom 28.01.2021 – III ZR 25/20 –) .

Fazit: Was gut gemeint ist, muss auch gut gemacht werden. Der Verordnungsgeber muss sein Handwerk beherrschen. Hektische Betriebsamkeit genügt nicht.


Betriebskostenabrechnung: was muss der Vermieter zur Prüfung vorlegen?

Neue Hürden für Vermieter, Hausverwalter und Sondereigentumsverwalter

Für eine prüfbare Abrechnung der Betriebskosten muss der Vermieter ab sofort mehr als bisher tun. Es genügt nicht (mehr), dem Mieter Einsicht in die zu den einzelnen Umlageposten der Betriebskostenabrechnung gehörenden Belege (Rechnungen) zu gewähren.
Der Vermieter muss nun auf Verlangen des Mieters auch belegen, dass die Rechnungen – von wem und wann – in voller Höhe bezahlt worden sind. Dafür sind dem Mieter die Zahlungsbelege (Quittungen oder Kontoauszüge) vorzulegen.

Das hat der Bundesgerichtshof zu Gunsten eines Mieters aus Neukölln entschieden (BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19).
Das Urteil gilt für alle Vermieter, die über Betriebskostenvorschüsse abrechnen müssen.

Konsequenzen:
Nachzahlungen für Betriebskosten (im Fall: 1.195,19 EUR für 2013) muss der Mieter nicht leisten, bis er Einsicht auch in die Zahlungsbelege des Vermieters erhalten hat. Solange billigt der BGH nun jedem Mieter ein „temporäres Leistungsverweigerungsrecht“ gem. § 242 BGB zu. Denn nach dem Urteil des BGH macht erst die Gewährung der verlangten Einsichtnahme in die Zahlungsbelege aus der Betriebskostenabrechnung eine „prüfbare“ Abrechnung im Sinne des § 259 Abs.1 BGB.

Der verurteilte Vermieter wird, auch wenn die Betriebskostenabrechnung sich nach Prüfung der Zahlungsbelege als vollkommen richtig erweist, keine Verzugszinsen auf den Nachzahlungsbetrag erhalten. Für die seit Zugang der Abrechnung schon verstrichenen fünf Jahre wären das bis heute immerhin rund 300,00 EUR gewesen.